Österreichs Immobilienmarkt: Aufbruch, Knappheit und Comeback mit neuen Regeln
Käufer und Investor kehren zurück, Qualität wird zur härtesten Währung. Die ÖRAG-Expert erklären, wie sich der Immobilienmarkt gerade neu sortiert.
Kürzlich fand sich das Team der ÖRAG Österreichische Realitäten-AG, bestehend aus den Vorständen Stefan Brezovich, Michael Buchmeier und Johannes Endl und den Fachbereichsleiter*innen der ÖRAG Gruppe zusammen, um auch heuer die wirtschaftliche Entwicklung und Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt sowie deren Folgen zu beleuchten.
Auch Implikationen von geopolitischen Ereignissen und die Trends aus Europa bzw. unserem Nachbarland Deutschland wurden analysiert, wie auch Aktuelles aus den einzelnen Fachbereichen der Immobilienwirtschaft, wie Wohnen (Miete, Eigentum und Exklusives Wohnen), Investment, Bewertung & Gewerbe. Design DE LUXE fasst die Kernthesen für Sie zusammen.
Der österreichische Immobilienmarkt zeigt aktuell kein einheitliches Bild. Schwierige Finanzierungsbedingungen, hohe Baukosten, Insolvenzen und regulatorische Eingriffe belasten weiterhin die Stimmung. Gleichzeitig deuten zentrale Marktdaten bereits auf eine Stabilisierung hin. Nach zwei Jahren rückläufiger Preise sind die Wohnimmobilienpreise 2025 nominell wieder um rund 3,6 Prozent gestiegen. Auch die Marktaktivität hat deutlich angezogen: Das Transaktionsvolumen legte 2025 um mehr als 23 Prozent auf rund 2,76 Milliarden Euro zu.
Käuferinnen sind zurück, Investorinnen orientieren sich neu. Neben den bestehenden Herausforderungen entstehen dadurch auch neue Chancen. In einer Welt, in der Veränderung und Unsicherheit zur Konstanten werden, gewinnen Substanz und Sicherheit an Bedeutung. Adaptivität wird damit zu einem wichtigen Erfolgsfaktor.
Auch bei den Insolvenzen lohnt sich ein differenzierter Blick. Im ersten Halbjahr 2026 wurden rund 3.400 Unternehmensinsolvenzen gezählt. Der Bau steht dabei an der Spitze der Statistik, rund die Hälfte aller Großinsolvenzen weist einen direkten Immobilienbezug auf. Entscheidend ist jedoch die Entwicklung: Die Fallzahlen steigen nicht mehr, im Baugewerbe sind sie sogar leicht rückläufig. Das Volumen der betroffenen Passiva ist um mehr als 55 Prozent gesunken. Die aktuellen Zahlen stehen damit auch für die Abarbeitung von Altlasten – schmerzhaft, aber eher Bereinigung als Absturz.
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Finanzierung bleibt die große Hürde
Der eigentliche Engpass liegt weiterhin bei Banken und Finanzierung. Trotz des Auslaufens der KIM-Verordnung halten die Banken weitgehend an den bisherigen Vorgaben fest. Für Käufer*innen bedeutet das in der Praxis einen Eigenmittelbedarf von realistisch rund 20 Prozent. An dieser Hürde scheitern viele – nicht unbedingt am Preis der Immobilie, sondern am Zugang zur Finanzierung.
Gleichzeitig zeigt sich in nahezu allen Segmenten ein ähnliches Bild: Qualität wird zum entscheidenden Marktfaktor. Gute Lagen, moderne und energieeffiziente Ausstattung, stabile Cashflows und echte Alleinstellungsmerkmale bleiben gefragt. Durchschnittliche, funktional überholte oder zu ambitioniert eingepreiste Immobilien geraten dagegen stärker unter Druck.
Der Markt befindet sich damit weder flächendeckend in einer Krise noch bereits in einem neuen Boom. Vielmehr geht es um eine Phase der Normalisierung und Neuordnung. „Entscheidend wird sein, sich auf die veränderten Rahmenbedingungen einzustellen, um auch in diesem Umfeld erfolgreich voranzukommen", so die Expert*innen der ÖRAG.
Deutschland als wichtiger Gradmesser
Um die heimische Marktlage richtig einordnen zu können, ist auch der Blick über die Grenzen wichtig. Deutschland gilt dabei als besonders relevanter Vergleichsmarkt und Gradmesser für Österreich. Beide Länder sind wirtschaftlich eng miteinander verbunden, weisen ähnliche Marktstrukturen auf und stehen in vielen Bereichen vor vergleichbaren Herausforderungen.
Entwicklungen in Deutschland können daher wichtige Hinweise darauf geben, was auch für den österreichischen Immobilienmarkt zu erwarten ist. Aus diesem Grund hat die ÖRAG für das diesjährige Mediengespräch Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei JLL, als Gastredner eingeladen. Er ordnet die Entwicklungen auf den europäischen und deutschen Immobilienmärkten ein und zeigt auf, welche Rückschlüsse sich daraus für Österreich ableiten lassen.
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Status quo und Ausblick
„Käuferinnen sowie Investorinnen sind zurück und orientieren sich neu. Das ist kein Strohfeuer, sondern eine Normalisierung nach außergewöhnlichen Boomjahren", so Michael Buchmeier, MRICS - Vorstand und Bereichsleiter Bewertung.
Die Marktdaten sprechen für eine Erholung. Nach zwei Jahren rückläufiger Preise sind die Wohnimmobilienpreise 2025 wieder gestiegen, nominell um rund 3,6 Prozent. Der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank erreichte im zweiten Quartal 2026 mit über 274 Punkten ein neues Hoch. Noch aussagekräftiger als die Preisentwicklung ist die Marktaktivität: Das Transaktionsvolumen legte 2025 um mehr als 23 Prozent zu. Für Buchmeier ist diese Entwicklung kein kurzfristiger Effekt, sondern Ausdruck einer Normalisierung nach außergewöhnlichen Boomjahren.
Insolvenzen prägen weiterhin die Wahrnehmung des Marktes. Im ersten Halbjahr 2026 wurden rund 3.400 Unternehmensinsolvenzen gezählt, im Schnitt 29 an jedem Werktag. Der Bau steht an der Spitze dieser Statistik, rund die Hälfte aller Großinsolvenzen weist einen direkten Immobilienbezug auf. Gleichzeitig steigen die Fallzahlen nicht mehr, sondern stabilisieren sich. Im Baugewerbe sind sie sogar leicht rückläufig. Das Volumen der betroffenen Passiva ist bei Großinsolvenzen um über 55 Prozent gesunken.
Eine zentrale Herausforderung bleibt die Finanzierung. Die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die darin enthaltenen Kennzahlen werden von der Finanzmarktaufsicht jedoch als Empfehlung fortgeschrieben und von den Banken weitgehend weiterhin angewandt. Für Erwerber*innen bedeutet das unverändert einen Eigenmittelbedarf von realistisch rund 20 Prozent.
Auch im gewerblichen Bereich wurden die Eigenkapitalanforderungen für Immobilienkredite verschärft. Rund 20 bis 25 Prozent Eigenkapital bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten beziehungsweise rund 30 Prozent bezogen auf den Verkehrswert sind mittlerweile die Regel.
Hinzu kommt ein strukturelles Problem beim Neubau. Mit weit unter 30.000 fertiggestellten Einheiten liegt der Wohnungsneubau auf einem historischen Tiefstand. Die Konsequenz ist absehbar: Wer heute zu wenig baut, schafft die Knappheit von morgen.
Auch das internationale Zinsumfeld bleibt ein wesentlicher Faktor. Die hohe Staatsverschuldung großer Volkswirtschaften und das entsprechend hohe Emissionsvolumen bei Staatsanleihen treiben die Renditen am langen Ende nach oben. Das verteuert langfristige Fixzinsfinanzierungen und erhöht gleichzeitig die Renditeerwartungen an Immobilieninvestments. Schließlich werden sichere Anleihen als Alternative zu Immobilien wieder attraktiver.
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Investments: Qualität vor Schnäppchen
Der Immobilieninvestmentmarkt ist anspruchsvoller geworden – gleichzeitig zeigt er sich weniger zurückhaltend, als es die allgemeine Stimmung vermuten lässt. Steigende Renditeanforderungen, höhere Finanzierungskosten und ein selektiveres Investitionsverhalten prägen das aktuelle Umfeld. Qualität, Lage und langfristig stabile Erträge gewinnen dadurch weiter an Bedeutung.
Für Investoren geht es damit weniger um die grundsätzliche Frage, ob sich Immobilieninvestments lohnen, sondern stärker darum, wo sich attraktive Chancen finden.
„Je höher die Lagequalität, der Bauzustand und je attraktiver die Vermietungssituation sind, desto stabiler sind die Renditen geblieben: Sicherheit und Substanz sind gefragt, Schnäppchen gibt es in diesem Segment kaum – gute Einstiegschancen aber sehr wohl", so Johannes Endl, MSc MRICS - Vorstand.
Wohnen und Mieten: Nachfrage trifft auf knappes Angebot
Am Wiener Mietmarkt zeigt sich eine andere Entwicklung als am weiterhin zurückhaltenden Eigentumsmarkt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt ungebrochen hoch. Gleichzeitig geht das Neubauangebot deutlich zurück. Dadurch verschärft sich der Wettbewerb um verfügbare Mietwohnungen.
Für Wohnungssuchende steigen damit Zeit- und Kostendruck. Der Nachfrageüberhang macht sich zunehmend auch bei den Mietpreisen bemerkbar. Aus Sicht der ÖRAG handelt es sich dabei nicht um eine kurzfristige Reaktion, sondern um ein strukturelles Ungleichgewicht, das sich weiter verfestigt.
„Während die Nachfrage ungebrochen hoch ist, wird das fehlende Angebot zum immer größeren Problem", kommentiert Aleksandra Mitrovic, BA MSc - Prokuristin ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH - Bereichsleiterin Wohnen Miete.
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Eigentum: Selektive Nachfrage
Der Wiener Eigentumsmarkt bleibt sowohl für Käuferinnen als auch für Anbieterinnen anspruchsvoll. Hohe Finanzierungskosten und die Zinsbelastung durch Kredite führen zu einem selektiveren Vorgehen und weiterhin zu Zurückhaltung auf Käufer*innenseite.
„Im Neubausegment sind urbane Lagen nach wie vor gefragt, während schlechtere Mikrolagen leichte Preisnachlässe verzeichnen. Die Nachfrage nach gebrauchten Wohnungen bleibt weiterhin stabil", sagt Jelena Pirker, Bereichsleiterin Wohnen Eigentum Bauträger.
Damit gewinnt die konkrete Lage einer Immobilie weiter an Bedeutung. Während attraktive urbane Standorte ihre Nachfrage halten können, stehen Objekte in schwächeren Mikrolagen stärker unter Preisdruck. Gleichzeitig bleibt der Markt für gebrauchte Wohnungen vergleichsweise stabil.
Exklusives Wohnen: Knappheit wird zum Luxus
Im Segment des exklusiven Wohnens zeigt sich ebenfalls eine neue Selektivität. Karin Bosch, MBA, Bereichsleiterin Wohnen Eigentum Exklusiv, bringt es auf einen Punkt: Der eigentliche Luxus sei heute die Knappheit.
„Käufer*innen sind wieder da, aber sie kaufen sehr selektiv."
Der Markt für exklusives Wohnen ist damit wieder deutlich in Bewegung. Käufer*innen sind aktiver, prüfen Immobilien jedoch genauer und entscheiden selektiver. Eine gute Lage allein reicht nicht mehr aus, um hohe Preisvorstellungen zu rechtfertigen. Gefragt sind Objekte mit echten Alleinstellungsmerkmalen. Außergewöhnliche Qualität wird honoriert, während überhöhte Preisvorstellungen zunehmend korrigiert werden.
Der österreichische Immobilienmarkt steht damit vor einer neuen Phase. Die vergangenen Boomjahre haben sich nicht einfach fortgesetzt, gleichzeitig deutet vieles darauf hin, dass die Talsohle der Marktbereinigung durchschritten ist. Finanzierung bleibt eine Hürde, das Angebot – insbesondere im Wohnneubau – knapp. Gleichzeitig kehren Käuferinnen und Investorinnen zurück und richten ihren Blick stärker auf Qualität, Lage, Substanz und langfristige Sicherheit.
Die neue Realität des Marktes ist damit weniger von einem großen Aufschwung als von einer differenzierteren Auswahl geprägt. Nicht jede Immobilie profitiert gleichermaßen – entscheidend wird zunehmend, was ein Objekt tatsächlich zu bieten hat.
Titelbilder: © wirephoto, © ÖRAG, © AD Design Atelier