Wie geht ganz individuell für möglichst viele?

Wer momentan trotz allem verkaufen will, muss mit seinem Design Kosmopoliten, echte Wiener und Insta-Fans gleichermaßen erreichen. Keine leichte Aufgabe.

Derzeit Immobilien zu verkaufen, ist eine Kunst für sich: Wer keine Finanzierung braucht, wartet ab, ob nicht vielleicht die Preise fallen. Weil diejenigen, die auf einen Kredit angewiesen sind, keinen bekommen – KIM-Verordnung sei Dank – und mit den gestiegenen Zinsen zu kämpfen haben. Was die Zukunft bringen wird, weiß momentan niemand, der nicht eine tatsächlich funktionierende Glaskugel hat. Die einen hoffen darauf, dass tatsächlich im Herbst die Finanzmarktaufsicht ein Einsehen hat, und die KIM-Verordnung – nach der für eine Finanzierung 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein müssen und höchstens 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Raten nötig sein dürfen – gelockert wird. Oder zumindest an die deutsche Variante angeglichen wird, um ein weiteres Abwandern von Immobilienkäufern zu den Banken auf der anderen Seite der Grenze aufzuhalten. Andere hoffen auf eine klare Aussage der EZB, ob es das jetzt war mit den Zinserhöhungen – damit zumindest endlich wieder eine gewisse Planungssicherheit gegeben ist.

Abgesehen von all diesen „Wenns“ und „Obs“ arbeiten Bauträger, die aktuell mit hochwertigen Objekten auf dem Markt sind oder diese in der Pipeline haben, daran, ihre Projekte so zu positionieren, dass sie sich positiv vom Mitbewerb abheben und eine möglichst breite Masse an Käufen ansprechen. Denn trotz der derzeit gedrückten Stimmung wissen Makler wie Bauträger auch, dass Käufer mit dem nötigen Budget trotz allen Spekulierens dann kaufen, wenn ihnen eine Wohnung oder ein Haus wirklich gefällt, und sie selbst darin leben möchten.

Die Gretchenfrage lautet entsprechend, wie schafft man den Spagat, etwas anzubieten, das möglichst vielen gefällt, aber doch so einzigartig ist, dass ein potenzieller Käufer das Angebot nicht verpassen möchte? Auch bei dieser Fragen haben sich die Parameter verschoben, denn mit dem alten Mantra der Lage, Lage, Lage lässt sich in Zeiten, in denen viele Objekte in Toplagen neue Käufer suchen, kein allzu spannender USP mehr schaffen. Auch technisch am Puls der Zeit ist alles, was jüngst im Luxussegment gebaut wurde – und ohne Freiflächen plant hier seit der Pandemie sowieso niemand mehr.

Schmetterlinge für alle

Einen großen Unterschied können dagegen nach wie vor eine besondere Architektur und ein besonderes Design machen. Mit dem sich bei geschickter Inszenierung dafür sorgen lässt, dass das Herz des Käufers beim Anblick des Domizils einen Moment etwas höher schlägt – und das Bauchgefühl spielt bekanntlich beim Kauf von Immobilien für den Eigenbedarf eine ähnlich hohe Rolle wie das Abwägen der reinen Fakten. Allein: Wie bringt man in einem Projekt Schmetterlinge in die Bäuche von urbanen Hipster-Singles, insta-affinen Jungfamilien und kulturbegeisterten Paaren? Und spricht dabei die Liebhaber des Altwiener Charmes genauso an wie die Vertreter des kosmopolitischen Wohndesigns? Die vorsichtige Antwort lautet: getrennt voneinander und passend zur Immobilie. Für Julia Kneussl, Mitinhaberin und Chefdesignerin von Crownd Estates beginnt die Entscheidung, welche Art von Design ein neues Projekt bekommt, mit der Fassade. Im Idealfall lässt sich aus der Not eine Tugend machen, und für sowohl für die Liebhaber des Wiener Altbaus wie des New Yorker Townhouses ein Stil kreieren – wie bei ihrem aktuellen Projekt „Hay Joe“ in der Haydngasse im sechsten Bezirk.

Das „Hay Joe“ ist einem New Yorker Townhouse nachempfunden.

Für Julia Kneussl, Mitinhaberin und Chefdesignerin von Crownd Estates beginnt die Entscheidung, welche Art von Design ein neues Projekt bekommt, mit der Fassade. Im Idealfall lässt sich aus der Not eine Tugend machen, und für sowohl für die Liebhaber des Wiener Altbaus wie des New Yorker Townhouses ein Stil kreieren – wie bei ihrem aktuellen Projekt „Hay Joe“ in der Haydngasse im sechsten Bezirk.

New York in Wien

„Dort gibt der Bestand einfach beides her“, freut sich die Projektentwicklerin. „Zur Straße hin haben wir den klassischen Altbau mit Stuck und Fischgrätparkett. Auf der anderen Seite des Innenhofes gab es einen Bestand mit super Raumhöhen, einer Klinkerfassade und Loft-Fenstern, den wir jetzt mit Industrial Style mit einem gegossenen Boden, schwarzen Fensterrahmen und großformatigen Fliesen designen, während es vorne im Altbau auch viele verspielte Elemente und Messing gibt“, erklärt sie. Raum für ein weiteres Design gibt es außerdem auch bei den klassischen Altbauten oberhalb der Regelgeschosse: Denn auch wenn die Fassade und das Stiegenhaus in imperialer Pracht geschätzt werden, lassen sich hier Räume für potenzielle Kunden entwerfen, die das kosmopolitische Wohngefühl mit seinen geraden Linien, offenen Grundrissen und einer Mischung aus italienischem und skandinavischen Design mit schönen Wiener Zitaten lieben. Und dabei keineswegs aus dem Ausland kommen müssen, wie Kneussl berichtet. „Das sind viele Österreicher, die schon einmal im Ausland gelebt haben und dieser Linie treu bleiben“, so die Designerin. Dort seien dann neben entsprechenden Freiflächen vor allem große Ausblicke und ein ebensolcher Komfort gefragt – häufig auch ein höherer technischer Standard als in den Regelgeschossen. „Die Dachgeschosse planen wir standardmäßig als Smart-Homes; in den Regelgeschossen ist die Smart-Ausstattung oft als Sonderwunsch geplant, weil es dort häufig gar nicht so gefragt ist.“

Europäer in New York

Ein Austausch, der nicht auf Österreich oder Europa beschränkt ist, wie Kaiser berichtet, die selbst ein Jahr lang in New York City gearbeitet hat: „Dort fand ich es witzig zu sehen, dass die Europäer so viel Einfluss auf das Design nehmen“, erinnert sie sich. Auch wenn es mehr die italienischen, französischen und britischen Einflüsse waren, die sie dort sah, „denn österreichisches Design ist oft nicht so mutig.“ Was die Designerin immer wieder auch dann feststellt, wenn es wirklich an die Auswahl der konkreten Fliesen und Armaturen geht. „Da sehen wir, dass die pure Linie mit den beigen Fliesen am meisten gekauft wird“, berichtet sie. „Denn mit extravaganten Fliesen wie der dunkelgrünen ist es ein bisschen wie mit dem Leben im Urlaub, viele sind unsicher, ob es ihnen nach fünf oder sieben Jahren immer noch gefällt – und dann ist es aufwändig, es zu ändern“, erklärt sie. Für die Vermarktung seien diese ausgefalleneren Designs dagegen wunderbar: „Etwa auf willhaben funktioniert diese grüne Fliese schon, da ist es immer gut, etwas auffälligeres zu haben, als die immer gleich aussehenden Visualisierungen“, weiß sie. Beim Stagen zahle es sich dagegen aus, die Dinge eher neutral zu halten, damit es länger hält. Denn bis die letzte Einheit verkauft ist, kann es schon in normalen Zeiten zwei bis drei Jahre dauern, in denen das Design immer noch frisch wirken soll. „Außerdem mag ich es, wenn neben den optischen auch haptische Effekte dabei sind, etwa durch Strukturfliesen oder der besondere Anstrich auf der Fassade der Floriette“, so Kaiser.

Extravaganz wie ausgefallene Fliesen, Leuchten oder Wandpaneele werden heute klar gewünscht.

Heimische Handarbeit

Wenn es dagegen um die echte Einrichtung von Luxus-Immobilien geht, ist oft eine Mischung aus nationalen und internationalen Elementen, die für einen guten Stil und den „Sense of Place“ sorgen, wie Innenarchitekt Marco Cordier berichtet, der aktuell für das CUUBUUS-Projekt „Das Artmann“ plant und designt. „Unsere Auftraggeber sind sowohl lokale wie auch internationale Kunden, und da schauen wir im gehobenen Bereich darauf, dass beides vorhanden ist“, erklärt er. So werden etwa Einbaumöbel in seinen Projekten immer von örtlichen Tischlern gemacht, was auch das internationale Klientel sehr schätze. Bei den beweglichen Möbeln seien aber auch viele internationale Designer-Stücke dabei. Aus gutem Grund, wie Cordier erklärt: „Gerade für internationale Kunden bieten diese Möbel Orientierung. Besonders bekannte Marken, denn die kennt der russische Kunde genauso wie der aus China und den USA, und daran orientieren sich die Menschen dann ähnlich wie in der Mode.“

Entsprechend gehören diese Stücke zu Cordiers modernen, gradlinigen Konzepten, wichtig sei dann aber natürlich die Kombination dieser Stücke mit den Einbaumöbeln zu einem individuellen Ganzen. Den „Sense of Place“, also jenes Lebensgefühl, das schon beim Aufwachen dafür sorgt, dass man sich nicht erst fragen muss, ob man nun in der Wohnung in Miami oder Wien ist, sieht der Innenarchitekt aber auch in der Architektur des Hauses. „Die österreichisch-wienerische Architektur, das alte Zinshaus – das sind dafür die Identifizierungspunkte“, erklärt er. „In den eigenen vier Wänden geht es weniger um den imperialen Stil, als vielmehr darum, auf die persönlichen Vorlieben und funktionellen Bedürfnisse der Bewohner einzugehen.“ Allerdings sei allein durch die Materialien bereits eine gewisse Lokalität gegeben, da anders als etwa im Süden Europas oder den USA werden in Wien natürliche warme Materialien wie Parkettböden verwendet.

Bei den Möbeln dagegen habe auch die internationale Industrie ein Wörtchen mitzureden, deren Trends oft über die regionalen Grenzen hinausgehen. „Da wird im Moment alles softer, setzen sich runde Formen und natürliche Farb- und Holztöne durch“, so der Innenarchitekt. Trends, denen man beim Mobiliar anders als bei Einbaumöbeln, die möglichst neutral sein sollen, auch durchaus Rechnung tragen kann und soll. „Denn es nützt ja nichts, wenn ich eine komplette Einrichtung plane, und dann findet man keine Möbel dazu“, ist der Designer realistisch.

Beim Stagen zahle es sich dagegen aus, die Dinge eher neutral zu halten, damit es länger hält. Denn bis die letzte Einheit verkauft ist, kann es schon in normalen Zeiten zwei bis drei Jahre dauern, in denen das Design immer noch frisch wirken soll. „Außerdem mag ich es, wenn neben den optischen auch haptische Effekte dabei sind, etwa durch Strukturfliesen oder der besondere Anstrich auf der Fassade der Floriette“, so Kaiser.

Raum für ein weiteres Design gibt es außerdem auch bei den klassischen Altbauten oberhalb der Regelgeschosse: Denn auch wenn die Fassade und das Stiegenhaus in imperialer Pracht geschätzt werden, lassen sich hier Räume für potenzielle Kunden entwerfen, die das kosmopolitische Wohngefühl mit seinen geraden Linien, offenen Grundrissen und einer Mischung aus italienischem und skandinavischen Design mit schönen Wiener Zitaten lieben. Und dabei keineswegs aus dem Ausland kommen müssen, wie Kneussl berichtet. „Das sind viele Österreicher, die schon einmal im Ausland gelebt haben und dieser Linie treu bleiben“, so die Designerin. Dort seien dann neben entsprechenden Freiflächen vor allem große Ausblicke und ein ebensolcher Komfort gefragt – häufig auch ein höherer technischer Standard als in den Regelgeschossen. „Die Dachgeschosse planen wir standardmäßig als Smart-Homes; in den Regelgeschossen ist die Smart-Ausstattung oft als Sonderwunsch geplant, weil es dort häufig gar nicht so gefragt ist.“