Immobilienwerte auf dem Prüfstand

Was beim Kauf unterschiedlicher Immobilien zu beachten ist und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um derzeit sinnvoll zu investieren.

Die Zinsen bewegen sich steil nach oben, die Preise sind dort längst angekommen, und die Frage, was man im Moment zu welchen Bedingungen kaufen sollte, bewegt die Gemüter. Wir haben Eugen Otto, Inhaber von Otto Immobilien, und Matthias Dietl, geschäftsführender Gesellschafter der Amida Immobilien, nach ihrem Rat für potenzielle Investoren gefragt.

Am Immobilienmarkt herrscht derzeit große Unsicherheit – was würden Sie Käufern und Anlegern in der aktuellen Situation guten Gewissens raten, und welche Investitionen sind derzeit eher mit Vorsicht zu genießen?

Eugen Otto: Es gibt keinen Grund zur Unsicherheit. Ich empfehle, Ruhe zu bewahren und die bisherige Strategie – der eigenen Lebensphase entsprechend – beizubehalten.

Gehen wir die einzelnen Assetklassen durch. Wie sehen Sie die Lage bei Eigentumswohnungen?

Eugen Otto: Zur Eigennutzung und auch im Sinne einer höheren persönlichen Lebensqualität ist der Ankauf klar zu empfehlen – wenn auch die finanziellen Mittel vorhanden sind.

Matthias Dietl: Es ist immer ein guter Zeitpunkt, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Auch wenn die Preise aufgrund der höher werdenden Zinsen vielleicht nicht mehr derart rasant steigen werden wie in den letzten Jahren, gehe ich nicht davon aus, dass es noch einmal deutlich billiger werden wird. Letzten Endes ist es bei der Eigentumswohnung eine Frage der Leistbarkeit, da sich die Preise in den letzten Jahren schon sehr entwickelt haben.

Matthias Dientl spricht mit uns über die aktuelle Lage am Immobilienmarkt.

Ihr Rat an Interessenten für Villen?

Eugen Otto: Beim Ankauf einer Villa ist nicht nur der Anschaffungspreis zu berücksichtigen, sondern auch die – manchmal aufwendige – Bewirtschaftung von Grundstück, Garten etc. Wenn die Lebenssituation dies unterstützt und die Ressourcen vorhanden sind, ist der Ankauf einer Villa für den Eigenbedarf ein vom Markt unabhängiges Investment in die eigene Lebensqualität und daher ganz sicher zu empfehlen.

Matthias Dietl: Villen stellen in Wien eher ein Nischensegment dar, speziell im 18. und 19. Bezirk werden diesbezüglich immer wieder absolute Liebhaberpreise geboten, weil das Angebot einfach limitiert ist. Finger weg davon, wenn man sich nicht sehr gut mit diesem Nischenmarkt auskennt, sonst kauft man zu teuer.

Wie steht es um Luxusimmobilien?

Eugen Otto: Hier beobachten wir zuletzt eine Stagnation der Preise beziehungsweise ein leichtes Nachgeben dort, wo nicht alle notwendigen Kriterien für eine Top-Immobilie erfüllt sind. Die Nachfrage ist jedoch weiterhin hoch.

Als Nächstes: Wie sieht es im Bereich Vorsorgewohnungen aus?

Eugen Otto: Der Zweck einer Vorsorgewohnung ist es, Kapital zu investieren, um Ertrag und Wertsteigerung zu generieren. Die Wertsteigerung der letzten Jahre war enorm, ich erwarte Stabilität im Wert, aber eine leichtes Nachgeben der Mietpreise – dort, wo 14 Euro pro Quadratmeter und Monat überschritten wurden.

Matthias Dietl: Auch hier gibt es bei Verwendung von genügend Eigenkapital keinerlei Bedenken meinerseits – einen Markteinbruch sehe ich nicht, Vorsicht ist jedoch in Lagen mit sehr viel Neubau-Angebot (21. und 22. Bezirk) geboten. Der Mietmarkt speziell im Wohnungssegment in Wien funktioniert nach wie vor sehr gut, und durch die steigenden Eigentumspreise wird das Wohnen zur Miete in Wien sicherlich nachhaltig einen wichtigen Stellenwert haben, zumal Eigentum analog zu anderen vergleichbaren Städten wie Paris oder London immer unerschwinglicher wird. Man braucht sich als Anleger also keine Sorgen hinsichtlich Leerstand zu machen, wenn man in gute Lagen mit guter öffentlicher Anbindung und Infrastruktur investiert.

Eugen Otto, Inhaber von Otto Immobilien, blickt in die Zukunft der Immobilienbranche.

Last but not least: Was erwarten Sie für Zinshäuser?

Eugen Otto: Für Zinshäuser sehe ich einen Stimmungscocktail bestehend aus den wichtigsten Einflussfaktoren, die uns in den letzten sechs bis zwölf Monaten beschäftigt haben: die Inflation und steigende Zinsen, die Energiekrise, die geopolitische Lage, aber auch die Klimaerwärmung. Die Marktteilnehmer, die in den letzten Perioden Zinshäuser gekauft haben, um Erträge zu erwirtschaften, können entspannt sein. Dort, wo nur erworben wurde, um die Immobilie zu entwickeln und dann weiterzuverkaufen, sollte man abwarten, wie sich die Preise weiterentwickeln.

Matthias Dietl: Hier gilt Ähnliches wie bei der Anlegerwohnung, man sollte allerdings nachhaltige Investitionskosten in den Bestand, etwa für Instandsetzungen und Instandhaltungen, sowie einen allfälligen Tausch von auslaufenden Energie-Versorgungsmodellen – in Wien insbesondere Gas – miteinkalkulieren. Tausch von Gas auf Fernwärme ist sehr kostspielig.

Und Ihre ganz persönliche Einschätzung: Werden die weiter steigenden Preise bald zu einem Markteinbruch führen oder geht es weiter ungebremst aufwärts?

Eugen Otto: Ich sehe keine Anzeichen für Preiseinbrüche. Grundsätzlich werden – aus meiner Sicht – aber alle Werte auf dem Prüfstand stehen, und manche werden diese Prüfung besser, andere schlechter bestehen. Möglicherweise wird es aber aufgrund der von Ihnen angesprochenen Unsicherheiten zu geringeren Umsätzen, also weniger Verkäufen und Käufen kommen. Gut vermietete Immobilien sind durch den Inflationsschutz der Mieteinnahmen auf der sicheren Seite. Ein wirkliches Problem würde ich nur dann sehen, wenn der Markt nicht mehr in der Lage ist, die Mietsteigerungen zu verkraften.

Matthias Dietl: Einen Markteinbruch sehe ich nicht kommen, da aufgrund der großen Geldmenge am Markt immer noch ungebremste Nachfrage vor allem nach Wohnimmobilien herrscht. Die Preissteigerungen werden allerdings in den nächsten Jahren vielleicht nicht mehr ganz so stark wie in den letzten Jahren sein oder eventuell sogar kurze Zeit stagnieren – fallen sehe ich sie jedoch keinesfalls.